Ο Bill Hancock, Group CEO & Chairman του Ομίλου RCG, έθεσε στο Οικονομικό Φόρουμ Δελφών τους όρους μιας οξείας διαρθρωτικής συζήτησης: το ελληνικό real estate δεν παλεύει πλέον με τα NPLs αλλά με την έλλειψη 250.000 κατοικιών, αναλογία στεγαστικού βάρους που αγγίζει το 50% και μια αγορά χρηματοδότησης που δεν έχει ακόμη αναδομηθεί.
Από τη διαχείριση της κρίσης στη διαρθρωτική μεταρρύθμιση
Στο panel «Fixing the Foundations: Addressing Structural Challenges in Greek Real Estate», ο κ. Hancock χαρτογράφησε με σαφήνεια τη μετάβαση που βιώνει η ελληνική αγορά ακινήτων: ο τραπεζικός κύκλος των μη εξυπηρετούμενων δανείων βρίσκεται στο τέλος του, δεν έχει ολοκληρωθεί, αλλά οι μηχανισμοί αντιμετώπισής του έχουν πλέον τεθεί σε λειτουργία. Το κρίσιμο ερώτημα που διαμορφώνει τη νέα ατζέντα δεν είναι πώς θα διαχειριστούμε τα προβληματικά assets, αλλά πώς θα εκσυγχρονίσουμε το σύνολο του ελληνικού αποθέματος ακινήτων.
«Αν θέλεις να διορθώσεις κάτι, πρέπει πρώτα να γνωρίζεις ποιο είναι το αποτέλεσμα που επιδιώκεις», τόνισε ο κ. Hancock, διατυπώνοντας ως κοινό στόχο την εξασφάλιση επαρκούς, οικονομικά προσιτής και αξιοπρεπούς στέγασης για τον ελληνικό πληθυσμό, παράλληλα με την αναζωογόνηση του αστικού περιβάλλοντος, την ανάπτυξη μιας ικανής αγοράς στεγαστικής χρηματοδότησης, και την ανάπτυξη των αστικών μεταφορικών υποδομών.
Σχετικάθέματα
30.000 κατοικίες δεν λύνουν το έλλειμμα των 250.000
Ερωτηθείς για τον αντίκτυπο που θα έχει η διοχέτευση των υφιστάμενων χαρτοφυλακίων NPL στην αγορά, ο κ. Hancock ήταν απερίφραστος. Τα περίπου 30.000 ακίνητα που βρίσκονται εντός τιτλοποιήσεων και υπό διαχείριση κατοικούνται στη συντριπτική τους πλειονότητα. Η μαζική εκκένωσή τους απλώς μεταφέρει το στεγαστικό πρόβλημα από τον έναν κάτοχο στον άλλο, αφού τα ακίνητα δεν προστίθενται στο διαθέσιμο απόθεμα.
Η πραγματική λύση, κατά τον κ. Hancock, είναι μαθηματικά απλή και πολιτικά δύσκολη: περισσότερη γη ή μεγαλύτερη πυκνότητα δόμησης. Αυτό προϋποθέτει ξεκάθαρη πολεοδομική μεταρρύθμιση με αξιόπιστες και δικαστικά ανθεκτικές άδειες, καθώς και κοινωνική συναίνεση για τα μεγάλα διλήμματα που προκύπτουν.
Bubble ή θεμελιώδης ανισορροπία;
Αναλύοντας τη δυναμική των τιμών, ο κ. Hancock διέκρινε δύο εντελώς διαφορετικές αγορές που συνυπάρχουν στο ίδιο γεωγραφικό πεδίο. Στην εγχώρια αγορά, όπου η έλλειψη ανέρχεται σε 250.000 κατοικίες, και το στεγαστικό βάρος αγγίζει το 50% του εισοδήματος, δεν υπάρχει φούσκα, υπάρχει θεμελιώδης ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Οι κυκλικές διορθώσεις είναι πιθανές, αλλά η βάση είναι η πραγματική ζήτηση.
Στην αγορά των διεθνών επενδυτών, με τιμές που ξεπερνούν τα 20.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, το σκηνικό είναι διαφορετικό, και τα ερωτηματικά πιο έντονα. Ωστόσο, ο κ. Hancock εκτιμά ότι οι τρέχουσες γεωπολιτικές εξελίξεις ενδέχεται να εξακολουθήσουν να τροφοδοτούν τη ζήτηση αυτού του τμήματος.
Χρηματοδότηση, υποδομές, αποκατάσταση οφειλετών
Πέρα από την πολεοδομία, ο κ. Hancock επεσήμανε δύο ακόμη κρίσιμους πυλώνες: την ανάπτυξη αστικών και μεταφορικών υποδομών που θα καταστήσουν λειτουργικές τις νέες πυκνότητες, καθώς και τη δημιουργία ενός στεγαστικού χρηματοδοτικού συστήματος που θα ανταποκρίνεται στις σύγχρονες ανάγκες.
Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στην ανάγκη επανένταξης στην αγορά της στεγαστικής πίστης όσων αθέτησαν δάνεια κατά την ύφεση του 2012, τότε που η ανεργία άγγιζε το 28%. «Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη το πλαίσιο», τόνισε ο κ. Hancock, αρνούμενος να αντιμετωπίσει τους εν λόγω δανειολήπτες ως μόνιμα αποκλεισμένους από το σύστημα.
