Σε μια έντονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης εισέρχεται η ελληνική αγορά ακινήτων, με τα μικρά και προσιτά σπίτια να σπανίζουν και τα ακριβότερα να αυξάνονται.
Τα στοιχεία του μεσιτικού γραφείου Uniko για την Αττική δείχνουν ότι όσο χαμηλότερη η τιμή και η επιφάνεια, τόσο μεγαλύτερο το έλλειμμα, ενώ πάνω από τις 200.000 ευρώ η εικόνα αντιστρέφεται, με την προσφορά να ξεπερνά πλέον τη ζήτηση.
Πρόκειται για την πρώτη επίσημη καταγραφή της νέας πραγματικότητας στην ελληνική αγορά ακινήτων που αποτύπωσε το μεσιτικό γραφείο Uniko και παρουσίασε κατά τη διάρκεια της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών. Το θέμα ανέλυσαν επί σκηνής ο εκπρόσωπος του Uniko Γιώργος Γκιώκας και ο διοργανωτής Ηλίας Παπαγεωργιάδης.
«Όσο πιο μικρή η επιφάνεια, τόσο μεγαλύτερη η έλλειψη ακινήτων»
Όπως εξήγησε ο Γιώργος Γκιώκας: «Συνεργαστήκαμε με τον Ηλία και συμφωνήσαμε να δοκιμάσουμε να αποτυπώσουμε κάτι που όλοι συζητούν στην αγορά, όμως δεν έχει αποτυπωθεί επαρκώς μέχρι τώρα. Έτσι μελετήσαμε με προσοχή τα στοιχεία που συλλέξαμε από το site μας και προσπαθήσαμε να «κατηγοριοποιήσουμε» την προσφορά και τη ζήτηση των ακινήτων, με βάση την επιφάνεια και την τιμή τους. Το αποτέλεσμα ήταν πάρα πολύ ενδιαφέρον, μιας και όχι απλά επιβεβαίωσε την ευρύτερη «αίσθηση» της αγοράς, αλλά και μας έδειξε ότι η κατάσταση είναι πολύ πιο «σύνθετη» από αυτή που πιστεύαμε.
Μελετήσαμε την περιοχή της Αττικής και με βάση τα στοιχεία διαπιστώσαμε πως η έλλειψη ακινήτων που οι αγοραστές να θεωρούν πιο «προσιτά» είναι μεγάλη, την ώρα που τα ακίνητα με τιμολόγηση πάνω από 200.000 Ευρώ δείχνουν περισσότερα, ενώ πάνω από τις 400.000 Ευρώ περνάμε πλέον σε σημαντικά μεγαλύτερο διαθέσιμο στοκ, σε σχέση με τη ζήτηση».
Αναλύοντας τον πίνακα του Uniko μαζί με τον κ. Γκιώκα ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης προσέθεσε: «Τα στοιχεία του Uniko για την Αττική είναι πολύτιμα, μιας και βλέπουμε με νούμερα την πραγματικότητα που ως τώρα απλώς υποθέταμε ότι υπάρχει:
- Υπάρχει μεγάλη έλλειψη ακινήτων με μικρές επιφάνειες και τιμές κάτω των 100.000 Ευρώ.
- Όσο αυξάνεται η ζητούμενη τιμή, τόσο μειώνεται το έλλειμμα, που όμως σε κάθε περίπτωση συνεχίζει να υφίσταται μέχρι το ψυχολογικό όριο των 200.000 Ευρώ, που δείχνει πως στην Ελλάδα είναι το ύψος αγοράς στο οποίο σταματούν οι περισσότεροι αγοραστές (είδαμε και στο 5ο Βαρόμετρο ότι το 70% όσων δηλώνουν αγοραστές αναζητούν ακίνητο με αξία ως 200.000 Ευρώ).
- Μετά τα 200.000 Ευρώ η κατάσταση αντιστρέφεται και περνάμε από έλλειμμα σε πλεόνασμα προσφοράς σε σχέση με τον αριθμό των ενδιαφερομένων αγοραστών.
- Πλέον στην Αττική ο αριθμός των ακινήτων που έχουν τιμή άνω των 200.000 Ευρώ είναι υπερδιπλάσιος αυτών που έχουν τιμή κάτω από το ποσό αυτό, ενώ στους αγοραστές έχουμε την ακριβώς αντίθετη εικόνα.
Νότος, Κέντρο και Βορράς μονοπωλούν το ενδιαφέρον
Η ανάλυση του UNIKO είχε ακόμη περισσότερα σημαντικά στοιχεία. Ένα από αυτά ήταν ότι το ενδιαφέρον όσων έψαξαν στο site του επικεντρώθηκε κυρίως σε 3 περιοχές:
- Τα Νότια προάστια, όπου αναζήτησε ακίνητο το 30%
- Το κέντρο της Αθήνας, όπου αναζήτησε το 29%
- Και τα Βόρεια Προάστια, όπου έψαξαν για ακίνητο 24 στους 100 πολίτες
«Αν πάμε όμως ακόμη πιο στοχευμένα, θα δούμε ότι σε κάθε περιοχή υπάρχουν άλλες προτεραιότητες και αναζητήσεις» εξήγησε ο κ. Γκιώκας:
- «Στα Νότια Προάστια από όσους αναζήτησαν ακίνητο στο site μας το 21% έψαξε κάτι με κόστος ως 200.000 Ευρώ, ενώ για αξίες άνω των 200.000 Ευρώ έψαξε το 9% του συνόλου.
- Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στο Κέντρο, όπου μάλιστα το 11% του συνόλου έψαξε ακίνητο με αξία ως 100.000 Ευρώ. Συνολικά και εδώ το 21% αναζήτησε τιμές ως 200.000 Ευρώ και το 9% έψαξε πάνω από αυτό το όριο.
- Στον Βορρά τα πράγματα είναι αρκετά διαφορετικά, με άλλη διαστρωμάτωση της ζήτησης: Το 14% έψαξε ακίνητα με τιμές ως 200.000 Ευρώ, ενώ το 10% αναζήτησε ακριβότερες επιλογές.
- Μάλιστα στα ακίνητα με κόστος άνω των 400.000 Ευρώ βλέπουμε ότι προηγούνται τα Βόρεια Προάστια και το Κέντρο και ακολουθούν τα Νότια».
Αναζητούνται μεγάλες επιφάνειες, με… μικρές τιμές
Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης στάθηκε σε ένα άλλο, πολύ ενδιαφέρον στοιχείο από τα στοιχεία του Uniko. «Αν δούμε τις επιφάνειες που αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές στο site του Uniko, θα διαπιστώσουμε πως προς το παρόν τα «θέλω» και τα «μπορώ» των περισσότερων από αυτούς δεν έχουν ευθυγραμμιστεί:
- Οι περισσότεροι (52%) αναζητούν ακίνητα επιφάνειας 80 – 120 τετραγωνικών
- 1 στους 4 (25%) ψάχνει ακόμη μεγαλύτερη επιφάνεια!
- Την ίδια ώρα είδαμε νωρίτερα πως οι τιμές στις οποίες αναζητούνται τα ακίνητα αυτά στο site του Uniko είναι κυρίως κάτω των 200.000 Ευρώ (67%).
Άρα υπάρχει σημαντική ανισορροπία ανάμεσα στις ανάγκες που νιώθουν ότι πρέπει να καλύψουν οι πολλοί και την οικονομική τους δυνατότητα για να το πετύχουν. Βέβαια εδώ βλέπουμε και την επίδραση των διάφορων στρεβλώσεων στην αγορά. Είμαστε πλέον σε ξεκάθαρη απόκλιση ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση, κάτι που είχα επισημάνει πρώτη φορά το 2022».
Η πλειοψηφία αναζητά σπίτι από τον 1ο ως και τον 3ο όροφο
Στο θέμα ο κ. Γκιώκας προσέθεσε άλλη μία παράμετρο με μεγάλη σημασία. «Η πλειοψηφία των πολιτών αναζητά ακίνητα που να βρίσκονται από τον 1ο ως και τον 3ο όροφο σε μία πολυκατοικία, προσπαθώντας να αποφύγουν τα ρετιρέ κλπ. Μόλις το 14% όσων αναζήτησαν ακίνητο στο site μας επέλεξαν να ψάξουν κάτι που να βρίσκεται κάτω από τον 1ο όροφο (ισόγειο, ημιυπόγειο κλπ)».
