Τον κώδωνα του κινδύνου κρούει η Moody’s για το σύνολο του οικοσυστήματος των κέντρων δεδομένων, απευθύνοντας διπλή προειδοποίηση προς τις εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (REITs) με αυξημένη έκθεση στον τομέα, αλλά και προς τους χρηματοδότες και επενδυτές σε τιτλοποιήσεις (CMBS/ABS) που βασίζονται σε σχετικά ακίνητα.
Σύμφωνα με την έκθεση, οι REITs που δραστηριοποιούνται στον χώρο των Data Centers βρίσκονται αντιμέτωπες με αυξημένο κίνδυνο υποβάθμισης, καθώς το προφίλ ρίσκου επιδεινώνεται λόγω της ραγδαίας ανόδου της ζήτησης, της εκτόξευσης των κεφαλαιουχικών δαπανών, και της ανάγκης για τεχνολογική ανανέωση των υφιστάμενων εγκαταστάσεων. Ειδική αναφορά γίνεται στις υποδομές τύπου “turnkey”, που φέρουν βραχυπρόθεσμα συμβόλαια και υψηλότερα κόστη, αυξάνοντας την έκθεση σε απώλειες ενοικίων και λειτουργική αστάθεια.
Η απουσία συνεκτικής στρατηγικής διαχείρισης τεχνολογικού και λειτουργικού κινδύνου, σε συνδυασμό με τον αυξανόμενο ανταγωνισμό από μη εισηγμένους και πιο επιθετικούς παρόχους, επιτείνει την πίεση στα περιθώρια και απειλεί τη σταθερότητα του κλάδου.
Παράλληλα, η Moody’s εστιάζει και στον αυξανόμενο πιστωτικό κίνδυνο που εντοπίζεται στις τιτλοποιήσεις (CMBS και ABS) που χρηματοδοτούν κέντρα δεδομένων. Καθώς αυξάνεται η ανάπτυξη υποδομών —συχνά με υπερπροσφορά— και εντείνονται οι επενδυτικές ανάγκες για να διατηρηθούν τεχνολογικά ανταγωνιστικές, οι καθαρές ταμειακές ροές συρρικνώνονται και οι κίνδυνοι αναχρηματοδότησης εντείνονται, ειδικά σε περιπτώσεις όπου τα ακίνητα παρουσιάζουν γήρανση ή χαμηλή διαφοροποίηση ενοικιαστών. Επιπλέον, η Moody’s προειδοποιεί ότι οι τραπεζίτες και επενδυτές σε δομημένα προϊόντα που περιλαμβάνουν τέτοια περιουσιακά στοιχεία θα πρέπει να επανεκτιμήσουν τη βιωσιμότητα των υποκείμενων ταμειακών ροών, ιδίως σε σενάρια αυξημένων επιτοκίων ή χαμηλής ανανεωσιμότητας μισθώσεων.
Σε ένα περιβάλλον όπου οι data-centric υποδομές αποτελούν βασικό άξονα της ψηφιακής οικονομίας, η Moody’s αποτυπώνει με σαφήνεια ότι οι κίνδυνοι δεν είναι πλέον θεωρητικοί αλλά άμεσοι και πολυεπίπεδοι —και απαιτούν άμεσες στρατηγικές απαντήσεις από θεσμικούς επενδυτές, εκδότες, χρηματοδότες και διαχειριστές ενεργητικού.
Οι κίνδυνοι για τα REITS
Οι ιδιοκτήτες κέντρων δεδομένων που επωφελήθηκαν από την αυξημένη ζήτηση για υπηρεσίες cloud, υπολογιστική υψηλών επιδόσεων και τεχνητή νοημοσύνη την τελευταία δεκαετία, αντιμετωπίζουν πλέον τις επιπτώσεις αυτής της ραγδαίας ανάπτυξης: ένα τοπίο αυξανόμενης προσφοράς και τεχνολογικών εξελίξεων τόσο ταχέων, που απειλούν με παροπλισμό τα υπάρχοντα έργα και υποδομές. Η τάση αυτή επιταχύνθηκε καθώς οι επιχειρήσεις και οι hyperscalers αναζητούν νέες και αναβαθμισμένες εγκαταστάσεις για να καλύψουν τις επεκτεινόμενες ανάγκες τους.
Ωστόσο, η μετρημένη προσέγγιση ανάπτυξης που ακολουθούν οι αξιολογημένες REITs και τα διαφοροποιημένα χαρτοφυλάκιά τους —με περιουσιακά στοιχεία σε περιοχές με περιορισμένους πόρους— θα βοηθήσουν στην αντιμετώπιση κινδύνων όπως η αύξηση των κενών χώρων και οι πιέσεις στα ενοίκια, εφόσον εμφανιστούν.
Πολλά REITs κέντρων δεδομένων και developers αυξάνουν τις επενδύσεις τους για να ανταποκριθούν στην έκρηξη της ζήτησης. Εκτός από την πιθανότητα υπερπροσφοράς και τις τεχνολογικές προκλήσεις, αυτό εντείνει και τον οικονομικό κίνδυνο από τη σημαντική αύξηση των κεφαλαιουχικών δαπανών και της μόχλευσης.
Μεταξύ των πρόσφατων εξελίξεων, η επιβολή δασμών σε προϊόντα όπως χάλυβας, αλουμίνιο, ηλεκτρικά εξαρτήματα και εξοπλισμός δικτύωσης αναμένεται να αυξήσει το κόστος για πολλά υφιστάμενα και νέα έργα, μειώνοντας ενδεχομένως τη μελλοντική ζήτηση. Η ικανότητα των REITs να διαχειριστούν αυτούς τους κινδύνους είναι κρίσιμη για τη διατήρηση ισχυρού πιστοληπτικού προφίλ.
Τρεις από τους μεγαλύτερους παγκόσμιους ιδιοκτήτες κέντρων δεδομένων —Digital Realty Trust, L.P. (Baa2 stable), Equinix, Inc. (Baa2 positive) και η ιδιωτική Global Switch Holdings Ltd (Baa2 stable)— βρίσκονται σε ισχυρή θέση. Άλλες REITs, όπως οι Iron Mountain (Ba3 stable), American Tower (Baa3 stable), Prologis (A2 stable), MERLIN Properties (Baa1 stable) και Tritax Big Box (Baa1 positive), με κύρια δραστηριότητα σε άλλους τομείς, επενδύουν επίσης στα κέντρα δεδομένων λόγω της εγγύτητας των επιχειρήσεών τους στον χώρο της ψηφιακής υποδομής.
Τα REITs αντιμετωπίζουν και ανταγωνισμό από άλλες οντότητες, υποστηριζόμενες από ιδιωτικά κεφάλαια, που διατηρούν υψηλή μόχλευση, συγκεντρωμένα χαρτοφυλάκια και συχνά ενοικιάζουν αποκλειστικά σε hyperscale πελάτες, εμφανίζοντας ασθενέστερη πιστοληπτική ποιότητα. Άλλοι είναι πάροχοι συν-φιλοξενίας (co-location) σε περιφερειακό ή διεθνές επίπεδο με παρόμοια ρίσκα.
Οι κίνδυνοι για τους τραπεζίτες
Καθώς η χωρητικότητα των κέντρων δεδομένων αυξάνεται σημαντικά τα επόμενα χρόνια για να καλύψει τη ζήτηση σε υπολογιστικό νέφος, τεχνητή νοημοσύνη και επιχειρησιακά φορτία, η απόδοση των τιτλοποιήσεων κέντρων δεδομένων διατρέχει κινδύνους σε περίπτωση μείωσης της ζήτησης από ενοικιαστές. Παράλληλα, όσο οι ιδιοκτήτες αυξάνουν τις κεφαλαιουχικές δαπάνες για να αποτρέψουν τον τεχνολογικό παροπλισμό καθώς οι υποδομές παλιώνουν, ενδέχεται να μειωθούν οι καθαρές ταμειακές ροές για τα CMBS και ABS.
-
Η υπερπροσφορά εντείνει τη μεταβλητότητα των ταμειακών ροών και τον κίνδυνο αναχρηματοδότησης. Η μεγάλη αναπτυξιακή δραστηριότητα μπορεί να οδηγήσει σε μη ανανεώσεις μισθώσεων και μειώσεις μισθωμάτων. Ο κίνδυνος είναι εντονότερος για κέντρα δεδομένων «με το κλειδί στο χέρι» (turnkey), λόγω υψηλότερων μισθωμάτων και μικρότερης διάρκειας συμβολαίων. Ωστόσο, η πλειονότητα των υποδομών hyperscale βρίσκεται ήδη σε προσυμφωνημένη μίσθωση με μεγάλες τεχνολογικές εταιρίες.
-
Η ταχεία τεχνολογική πρόοδος αυξάνει τις ανάγκες για capex, περιορίζοντας τις καθαρές ταμειακές ροές. Οι αλλαγές στην τεχνολογία chips και υπολογιστικών διαμορφώσεων απαιτούν συνεχείς επενδύσεις για να αποφευχθεί ο παροπλισμός. Οι τιτλοποιήσεις που στηρίζονται σε παλαιές υποδομές και εξοπλισμό, καθώς και τα turnkey έργα, είναι πιο εκτεθειμένα στον σχετικό κίνδυνο.
-
Η διαφοροποίηση ακινήτων, οι στρατηγικές τοποθεσίες και οι έμπειροι χορηγοί περιορίζουν τους κινδύνους. Τα χαρτοφυλάκια αποτελούνται από ένα ή περισσότερα ακίνητα με διαφοροποίηση, συχνά σε βασικές αγορές κοντά σε πληθυσμιακά και τεχνολογικά κέντρα. Ενισχυτικοί παράγοντες όπως η υπερκαλύπτονση (over-collateralization) και η υποκατάταξη (subordination) συμβάλλουν στον μετριασμό του κινδύνου ζημιών.
