Τα ανοικτά αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων στην Ευρώπη συνεχίζουν να λειτουργούν σε ένα απαιτητικό περιβάλλον, με τις εκροές κεφαλαίων, τη χαμηλή δραστηριότητα στις αγοραπωλησίες ακινήτων και την αβεβαιότητα στο μακροοικονομικό περιβάλλον να ασκούν πιέσεις στον κλάδο, σύμφωνα με ανάλυση της Scope Ratings.
Ο οίκος εκτιμά ότι οι εκροές κεφαλαίων θα συνεχιστούν και το 2026, αν και οι περισσότεροι διαχειριστές κεφαλαίων εμφανίζονται σε θέση να διατηρήσουν επαρκή ρευστότητα μέσω πωλήσεων ακινήτων.
Τα ανοικτά real estate funds κατέγραψαν το 2025 καθαρές εκροές περίπου 7,6 δισ. ευρώ, έναντι 5,9 δισ. ευρώ το 2024. Η Scope αναμένει περαιτέρω μείωση του συνολικού ενεργητικού το 2026, αν και σημειώνει ότι δεν επηρεάζονται όλα τα funds στον ίδιο βαθμό, καθώς ορισμένοι διαχειριστές καταγράφουν ήδη μείωση των αιτημάτων εξαγοράς.
Πωλήσεις ακινήτων για ενίσχυση της ρευστότητας
Σε περιπτώσεις όπου οι εκροές υπερβαίνουν τις εισροές, τα funds προχωρούν σε πωλήσεις ακινήτων για την ενίσχυση της ρευστότητας. Το 2024 το συνολικό ύψος πωλήσεων ανήλθε σε περίπου 5,3 δισ. ευρώ, έναντι καθαρών εκροών 5,1 δισ. ευρώ.
Το 2025 το ύψος των πωλήσεων αυξήθηκε σε 6,7 δισ. ευρώ, ενώ οι καθαρές εκροές διαμορφώθηκαν στα 6,2 δισ. ευρώ, γεγονός που δείχνει ότι ο κλάδος εξακολουθεί να μπορεί να πραγματοποιεί σημαντικές συναλλαγές για την κάλυψη των αναγκών ρευστότητας.
Οι περισσότεροι διαχειριστές εκτιμούν ότι θα μπορέσουν να πραγματοποιήσουν και το 2026 τις απαιτούμενες πωλήσεις, περιορίζοντας τον κίνδυνο αναστολής εξαγορών μεριδίων. Ωστόσο, η Scope δεν αποκλείει τέτοια μέτρα σε μεμονωμένα funds.
Ρευστότητα άνω των κανονιστικών ορίων
Με βάση στοιχεία έως τις 30 Ιανουαρίου 2026, τα 26 funds που ανέλυσε η Scope διατηρούσαν ρευστά διαθέσιμα ύψους 15,4 δισ. ευρώ, που αντιστοιχούν σε μέση ρευστότητα 15,2% του ενεργητικού τους.
Το επίπεδο αυτό βρίσκεται σαφώς πάνω από το κανονιστικό ελάχιστο όριο του 5%, υποδηλώνοντας ότι ο κλάδος διατηρεί επαρκή «μαξιλάρια» ρευστότητας.
Σταθερές μισθώσεις αλλά πιέσεις στα γραφεία
Οι αποτιμήσεις των ακινήτων έχουν γίνει πιο συντηρητικές σε σχέση με προηγούμενα χρόνια, ενώ οι δείκτες πληρότητας παραμένουν σε σχετικά υψηλά επίπεδα. Η μέση πληρότητα των χαρτοφυλακίων ανέρχεται στο 92,6%, σχεδόν αμετάβλητη σε σχέση με το τέλος του 2024.
Παρόλα αυτά, οι προκλήσεις παραμένουν έντονες στον τομέα των γραφείων, όπου οι κενές επιφάνειες έχουν αυξηθεί σε αρκετές αγορές. Αντίστοιχες πιέσεις εμφανίζονται σε ακίνητα δευτερευουσών τοποθεσιών ή σε κτίρια που υστερούν σε όρους βιωσιμότητας.
Προοπτική ανάκαμψης αποδόσεων
Η μέση απόδοση του κλάδου σε δωδεκάμηνη βάση διαμορφώθηκε στο -1,2% έως το τέλος του 2025, επίπεδο που παρέμεινε αμετάβλητο και τον Ιανουάριο του 2026. Οι αρνητικές αποδόσεις οφείλονται κυρίως σε αναπροσαρμογές αξίας ακινήτων και επιπτώσεις από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων.
Παρά τις πιέσεις, η Scope εκτιμά ότι το 2026 οι αποδόσεις των ανοικτών real estate funds θα μπορούσαν να κινηθούν ανοδικά, εφόσον δεν υπάρξουν νέα γεγονότα που θα οδηγήσουν σε σημαντική αύξηση των αιτημάτων εξαγοράς από τους επενδυτές.
