Το να είναι κανείς νέος ενήλικας ή οικογένεια στην Πορτογαλία και να αναζητά κατοικία είναι ιδιαίτερα δύσκολο. Για πολλούς έχει πλέον καταστεί σχεδόν αδύνατο να βρουν προσιτή κατοικία προς αγορά ή ενοικίαση.
Γράφουν οι: Timo Leidecker, Antoine Goujard and Aida Caldera-Sanchez, OECD Economics Department | ΟΟΣΑ
Το 44% των ερωτηθέντων σε έρευνα του 2023 δήλωσε ότι σκέφτεται να εγκαταλείψει την Πορτογαλία λόγω των δυσκολιών εύρεσης οικονομικά προσιτής στέγης (Azevedo και Santos, 2023). Με τις τιμές των κατοικιών να έχουν διπλασιαστεί την τελευταία δεκαετία, ξεπερνώντας κατά πολύ την αύξηση των εισοδημάτων, το υψηλό κόστος στέγασης διαβρώνει το βιοτικό επίπεδο, εμποδίζει τους νέους να ξεκινήσουν μια αυτόνομη ζωή ή να διεκδικήσουν ελκυστικές θέσεις εργασίας και επαγγελματικές προοπτικές όταν αυτές βρίσκονται μακριά από τις περιοχές συγκέντρωσης θέσεων εργασίας (Σχ. 1).
Οι πιέσεις στη στεγαστική αγορά της Πορτογαλίας δεν εμφανίστηκαν από τη μια μέρα στην άλλη και δεν μπορούν να αποδοθούν αποκλειστικά στην εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ή στα προγράμματα «χρυσής βίζας». Αποτελούν το αποτέλεσμα μιας σειράς διαρθρωτικών και μακροχρόνιων προβλημάτων: της κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την οικονομική κρίση, του υψηλού κόστους κατασκευής, του μεγάλου ποσοστού του εκτεταμένου στεγαστικού αποθέματος της χώρας που παραμένει κενό ή χρησιμοποιείται αναποτελεσματικά, καθώς και της ανεπαρκούς στεγαστικής στήριξης. Όλα αυτά εντάθηκαν τα τελευταία χρόνια από την αύξηση τόσο της εγχώριας όσο και της ξένης ζήτησης.
Τι μπορεί να γίνει; Διαδοχικές κυβερνήσεις έλαβαν θετικά μέτρα με στόχο την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών και της στήριξης των νοικοκυριών, μεταξύ άλλων μέσω φορολογικών απαλλαγών για νέους αγοραστές πρώτης κατοικίας και επενδύσεων στην κοινωνική στέγαση. Ωστόσο, όπως επισημαίνει η Οικονομική Έκθεση του ΟΟΣΑ για την Πορτογαλία του 2026, απαιτείται πιο αποφασιστική δράση για να δοθεί μια αποτελεσματική και διατηρήσιμη λύση. Η Έκθεση του ΟΟΣΑ εντοπίζει πρόσθετες προτεραιότητες μεταρρυθμίσεων, όπως η μείωση της γραφειοκρατίας στις κατασκευές, η ενίσχυση των δημοσιονομικών κινήτρων για την κινητοποίηση του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος και η παροχή καλύτερα στοχευμένης στεγαστικής στήριξης.
Ενίσχυση της νέας οικοδομής και αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος
Η προσφορά νέων κατοικιών περιορίζεται από το υψηλό κόστος κατασκευής, το οποίο εν μέρει οφείλεται σε σύνθετες διοικητικές διαδικασίες. Η ψηφιοποίηση των διαδικασιών και η εναρμόνιση των απαιτήσεων για τις οικοδομικές άδειες μεταξύ των δήμων θα επιτάχυναν τις διαδικασίες και θα μείωναν την αβεβαιότητα, ιδιαίτερα για τις μικρότερες επιχειρήσεις. Οι υψηλές τιμές γης περιορίζουν περαιτέρω την προσιτότητα. Αν και πρόσφατες μεταρρυθμίσεις απλοποίησαν την πρόσβαση σε γη κυρίως για την κοινωνική στέγαση, απαιτείται μια ευρύτερη αναθεώρηση του χωροταξικού σχεδιασμού για την άρση εμποδίων στη βιώσιμη ανάπτυξη συνολικά.
Παράλληλα, τα δημοσιονομικά κίνητρα για την αποτελεσματικότερη χρήση του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος παραμένουν ασθενή. Οι επαναλαμβανόμενοι φόροι επί της ακίνητης περιουσίας είναι χαμηλοί, ακόμη και για κατοικίες που σπάνια ή ποτέ δεν χρησιμοποιούνται ή δεν ενοικιάζονται. Οι φόροι στις συναλλαγές παραμένουν σχετικά υψηλοί για τα νοικοκυριά που επιθυμούν να αγοράσουν ή να μεταβούν σε μικρότερη κατοικία, αν και για τους νέους μετριάστηκαν μέσω απαλλαγών από τον φόρο μεταβίβασης. Οι παρωχημένες φορολογητέες αξίες των ακινήτων αποτελούν βασικό παράγοντα για τη χαμηλή πραγματική φορολόγηση του στεγαστικού πλούτου (Σχ. 2). Τα χαρακτηριστικά αυτά εξηγούν σε μεγάλο βαθμό το υψηλό ποσοστό κενών ή εποχικών κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα, ακόμη και σε περιοχές με έντονη ζήτηση, και σημαίνουν ότι οι παλαιότεροι ιδιοκτήτες συχνά επωφελήθηκαν από σε μεγάλο βαθμό αφορολόγητα κεφαλαιακά κέρδη, την ώρα που οι νεότερες γενιές δυσκολεύονται να εισέλθουν στην αγορά.
Η σταδιακή μετατόπιση από τη φορολόγηση των συναλλαγών προς τη φορολόγηση της κατοχής ακίνητης περιουσίας και η αύξηση της φορολόγησης της υποαξιοποιούμενης στέγης σε περιοχές υψηλής ζήτησης θα συνέβαλαν στη διάθεση περισσότερων κατοικιών στην αγορά. Η τακτική επικαιροποίηση των φορολογητέων αξιών ώστε να αντανακλούν τις τιμές της αγοράς θα ενίσχυε τα κίνητρα αυτά και θα βελτίωνε την κοινωνική δικαιοσύνη.
Επέκταση της κοινωνικής στέγασης και των επιδομάτων στέγασης
Ακόμη και με πιο ευέλικτες αγορές κατοικίας, πολλά νοικοκυριά θα εξακολουθήσουν να αδυνατούν να αντεπεξέλθουν στο κόστος επαρκούς στέγασης σε τιμές αγοράς. Η Πορτογαλία διαθέτει ένα από τα μικρότερα αποθέματα κοινωνικής κατοικίας στον ΟΟΣΑ (Σχ. 3), ενώ οι λίστες αναμονής για κοινωνική στέγαση είναι ιδιαίτερα μεγάλες. Στο Πόρτο, για παράδειγμα, υπερβαίνουν τα τρία έτη. Οι επενδύσεις αυξάνονται, ωστόσο απαιτείται περαιτέρω επέκταση. Δεδομένου του κεντρικού ρόλου των δήμων, αυτό θα εξαρτηθεί από τον καθορισμό στόχων προσαρμοσμένων στις τοπικές ανάγκες και από τη διασφάλιση επαρκούς χρηματοδότησης.
Όσο η κοινωνική στέγαση παραμένει περιορισμένη, τα επιδόματα στέγασης στην ιδιωτική αγορά ενοικίων διαδραματίζουν κρίσιμο ρόλο. Οι τρέχουσες δαπάνες, που ανέρχονται περίπου στο 0,1% του ΑΕΠ το 2022, παραμένουν χαμηλές και, λόγω του τρόπου στόχευσης, ωφελούν περισσότερα νοικοκυριά με υψηλά εισοδήματα απ’ ό,τι νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος. Η καλύτερη στόχευση και η διασφάλιση επαρκών επιπέδων παροχών αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για την πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγη, χωρίς υπέρμετρο δημοσιονομικό κόστος.
Απαραίτητο ένα συντονισμένο πακέτο μεταρρυθμίσεων
Η πρόκληση της προσιτής στέγασης στην Πορτογαλία μπορεί να αντιμετωπιστεί, αλλά μόνο μέσω ενός ολοκληρωμένου πακέτου μεταρρυθμίσεων. Επειδή τα υποκείμενα αίτια είναι βαθιά αλληλένδετα, μεμονωμένα μέτρα κινδυνεύουν να αποδειχθούν αναποτελεσματικά ή ακόμη και αντιπαραγωγικά. Η επέκταση της στεγαστικής στήριξης χωρίς αύξηση της προσφοράς μπορεί να οδηγήσει σε περαιτέρω άνοδο των τιμών, ενώ η αναδιάρθρωση των κανονισμών στην αγορά ενοικίων χωρίς επαρκή επιδόματα μπορεί να επιδεινώσει τις κοινωνικές πιέσεις. Αντίθετα, η άρση των περιορισμών στην προσφορά θα μείωνε το κόστος κατασκευής, συμπεριλαμβανομένου του κόστους κοινωνικής στέγασης, και θα καθιστούσε ελκυστικότερες τις επενδύσεις στην ιδιωτική αγορά ενοικίων.
Εφόσον εφαρμοστούν συνδυαστικά, οι μεταρρυθμίσεις που προτείνει η Έκθεση του ΟΟΣΑ –η επέκταση της προσφοράς, η κινητοποίηση του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος και η ενίσχυση της στεγαστικής στήριξης– μπορούν να συμβάλουν στην αποκατάσταση της ομαλής λειτουργίας των αγορών κατοικίας. Ως ενιαίο πακέτο, μπορούν να διασφαλίσουν ότι όλοι θα έχουν πρόσβαση σε μια κατάλληλη και οικονομικά προσιτή κατοικία, ένα αποτέλεσμα κρίσιμο όχι μόνο για την οικονομική ευημερία της Πορτογαλίας, αλλά και για την κοινωνική και διαγενεακή της συνοχή.
