Καθώς η έκρηξη της ζήτησης για cloud, τεχνητή νοημοσύνη και υποδομές ψηφιακής επεξεργασίας εντείνεται, οι τιτλοποιήσεις κέντρων δεδομένων εκτίθενται σε αυξανόμενους κινδύνους—ιδιαίτερα οι εγκαταστάσεις τύπου turnkey, σύμφωνα με ανάλυση της Moody’s.
Η ταχεία ανάπτυξη της παγκόσμιας υποδομής ψηφιακής αποθήκευσης και επεξεργασίας οδηγεί σε κατακόρυφη αύξηση της διαθέσιμης χωρητικότητας στα data centers. Ωστόσο, οι τιτλοποιήσεις που χρηματοδοτούν τέτοια έργα—μέσω εμπορικών και asset-backed securities (CMBS, ABS)—ενδέχεται να βρεθούν υπό πίεση αν η ζήτηση από τελικούς χρήστες δεν συμβαδίσει.
Μέχρι τα τέλη Απριλίου 2025, η συνολική έκδοση τίτλων αυτής της κατηγορίας ξεπέρασε τα $9 δισ. (εκ των οποίων $4,6 δισ. μέσω CMBS και $4,7 δισ. μέσω ABS), αποδεικνύοντας την αυξημένη χρήση δομημένης χρηματοδότησης ως μέσο υποστήριξης της ανάπτυξης στον τομέα.
Επίσης, στον βαθμό που οι ιδιοκτήτες αυξάνουν τις κεφαλαιουχικές δαπάνες (capex) για να αποφύγουν την απαξίωση καθώς τα κέντρα δεδομένων παλιώνουν, οι ταμειακές ροές για τα CMBS και ABS ενδέχεται να συρρικνωθούν. Η δομημένη χρηματοδότηση έχει εξελιχθεί σε βασικό εργαλείο άντλησης κεφαλαίων για τα data centers, με εκδόσεις άνω των 9 δισ. δολαρίων έως το τέλος Απριλίου 2025 (4,6 δισ. από CMBS και 4,7 δισ. από ABS).
- Η υπερπροσφορά θα μπορούσε να εντείνει τη μεταβλητότητα των ταμειακών ροών και τους κινδύνους αναχρηματοδότησης. Ένας μεγάλος αγωγός νέων έργων μπορεί τελικά να οδηγήσει σε μη ανανεώσεις μισθώσεων και σε μειώσεις ενοικίων. Ο κίνδυνος αυτός είναι εντονότερος για τα data centers τύπου turnkey, καθώς έχουν υψηλότερα ενοίκια και ορισμένες από τις μισθώσεις τους είναι βραχυχρόνιες σε σύγκριση με τις εγκαταστάσεις τύπου powered shell και carrier hotel. Ωστόσο, η πλειονότητα της χωρητικότητας hyperscale που βρίσκεται υπό κατασκευή είναι ήδη προμισθωμένη σε μεγάλες τεχνολογικές εταιρίες. Μέχρι στιγμής, τα περιορισμένα στοιχεία μας, προερχόμενα από δάνεια conduit/fusion CMBS, δείχνουν υψηλά ποσοστά ανανέωσης για διάφορους τύπους data centers.
Το προφίλ των κινδύνων και ποιούς αφορούν
Η ταχεία τεχνολογική εξέλιξη αυξάνει τις κεφαλαιακές απαιτήσεις, περιορίζοντας τις καθαρές ροές. Η εξέλιξη των μικροκυκλωμάτων και των αρχιτεκτονικών υπολογιστών απαιτεί σημαντικές επενδύσεις για να αποφευχθεί η τεχνολογική απαξίωση. Εάν οι φορείς εκμετάλλευσης δεν προβούν σε έγκαιρες αναβαθμίσεις, τόσο οι ταμειακές ροές όσο και η αξία των περιουσιακών στοιχείων ενδέχεται να επιδεινωθούν. Οι τιτλοποιήσεις που είναι περισσότερο εκτεθειμένες σε τέτοιους κινδύνους είναι αυτές που υποστηρίζονται από data centers με παλαιότερες υποδομές και εξοπλισμό και εκείνες που αφορούν turnkey εγκαταστάσεις, λόγω των ευθυνών των διαχειριστών για τη συντήρηση της υποδομής.
Στρατηγική αντιστάθμισης
Η διαφοροποίηση των ακινήτων, η τοποθεσία σε βασικές αγορές, οι έμπειροι χορηγοί και η δομή των συναλλαγών μειώνουν τους κινδύνους. Τα χαρτοφυλάκια περιλαμβάνουν ένα ή περισσότερα ακίνητα, με την απόδοσή τους να υποστηρίζεται από την ποιότητα των ίδιων των κέντρων δεδομένων και των ενοικιαστών τους. Επιπλέον, τα περισσότερα data centers βρίσκονται σε πρωτεύουσες αγορές κοντά σε αστικά κέντρα, γεγονός που βοηθά στην προσέλκυση και διατήρηση των ενοικιαστών, οι οποίοι βασίζονται στη γειτνίαση με ισχυρές υποδομές και συνδεσιμότητα. Επιπροσθέτως, χαρακτηριστικά όπως η υπερκαλύπτερη εξασφάλιση (over-collateralization) και η ύπαρξη χαρτοφυλακίων χαμηλής εξυπηρέτησης (subordination) συμβάλλουν στη μείωση του κινδύνου απωλειών.
